Die vier Phasen einer Zwangsversteigerung von Immobilien

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist für einen potenziellen Immobilienkäufer eine gute Möglichkeit, ein Objekt vergünstigt zu erwerben. Mit etwas Glück kann ein Käufer im Rahmen einer Zwangsversteigerung bis zu 30 Prozent des eigentlichen Verkehrswerts einer Immobilie einsparen.

Wie eine Zwangsversteigerung von Immobilien abläuft und in welche Phasen sich die Versteigerung gliedert, möchte ich Ihnen in diesem Artikel kurz erläutern.

Was genau ist eine Zwangsversteigerung von Immobilien?

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist eine Form von Vollstreckungsverfahren, in dessen Rahmen ein Kreditgeber, zumeist eine Bank, versucht, die noch ausstehende Darlehenssumme für eine Immobilie abzulösen. Zu einer Zwangsversteigerung kann es kommen, wenn ein Eigentümer die Raten für einen Immobilienkredit nicht mehr tilgen kann. Zudem finden sich noch weitere mögliche Gründe für eine Zwangsversteigerung, wie eine Scheidung mit Rechtsstreit oder ein Erbschaftsstreit. Die Zwangsversteigerung von Immobilien wird gesetzlich durch das Gesetz zur Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Die durchführende Instanz der Versteigerung ist das zuständige Amtsgericht.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung von Immobilien ab?

Der Veranstaltungsort für eine Zwangsversteigerung ist in der Regel das zuständige Amtsgericht des entsprechenden Bezirks. Der Termin für die Versteigerung wird ebenfalls vom Amtsgericht festgelegt. Die Versteigerung gliedert sich grundlegend in folgende vier Phasen auf:

1. Die Eröffnung und Bekanntmachung zu der Versteigerung durch das Amtsgericht. Hier wird der Verkehrswert der Immobilie genannt und wichtige Eckdaten zur Immobilie und ein Mindestgebot werden bekannt gegeben.
2. Die Bietzeit, in welcher die potenziellen Käufer ihr Gebot für die Immobilie abgeben können. Diese Phase kann nach 30 bis 60 Minuten bereits beendet sein. Es werden nur Bieter akzeptiert, die über die finanziellen Mittel für den Kauf verfügen und diese nachweisen können. Hier kann beispielsweise eine Bankbürgschaft oder ein Nachweis über verfügbare Mittel in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts als Nachweis dienen. Sobald die Bietphase beendet ist, wird das höchste Gebot drei mal wiederholt. Findet sich kein weiteres Gebot ein, erhält der Bieter mit dem letzten, höchsten Gebot den Zuschlag.
3. Die Verhandlungen über den Zuschlag beginnen nach der Bietphase, denn bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien gilt es für den endgültigen Zuschlag einige Regeln zu beachten. Das höchste Gebot muss mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie betragen. Liegt das Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger ein Veto einlegen und den endgültigen Zuschlag verweigern. Hierdurch werden „Schleuderpreise“ verhindert. Sobald die Verhandlungen jedoch erfolgreich abgeschlossen sind, ist die Versteigerung beendet und der endgültige Zuschlag wird erteilt.
4. Der Verteilungstermin wird nach den abgeschlossenen Verhandlungen angesetzt. Zumeist findet dieser sechs bis acht Wochen danach statt. Bei diesem Termin wird der Erlös aus der Versteigerung an die Gläubiger verteilt. Im Anschluss erfolgt noch der Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Nach diesem letzten Punkt ist die Zwangsversteigerung abgeschlossen.

Bereits nach dem endgültigen Zuschlag, also nach der abgeschlossenen Verhandlungsphase, ist der neue Eigentümer sofort verpflichtet, alle wichtigen Versicherungen für die Immobilie abzuschließen. Jedoch darf der neue Eigentümer erst nach Abschluss des Verteilungstermins und des Grundbucheintrags frei über die Immobilie verfügen. Um die Festsetzung des Verteilungstermins zu beschleunigen, ist es für den neuen Eigentümer übrigens empfehlenswert, die Grunderwerbssteuer und die Zuschlaggebühr an das Gericht schnellstmöglich zu bezahlen.