Als Grundstückseigentümer oder als potenzieller Käufer werden Sie früher oder später unweigerlich mit dem Fachbegriff „Bodenrichtwert“ konfrontiert. Ist dies der Fall, können bei Ihnen eventuell zahlreiche Fragen aufkommen. Was sagt dieser Richtwert eigentlich aus?
Wer ermittelt diesen Wert und wie gehen die Fachkräfte dabei vor? Ist der Richtwert des Bodens gleich der Verkaufswert? Diese Fragen möchte ich für Sie in diesem Artikel beantworten, um Ihnen einen Einblick in diese wichtige Thematik zu geben.
Der Bodenrichtwert – was ist das eigentlich?
Als Bodenrichtwert wird grundlegend der durchschnittliche Lagewert eines unbebauten Grundstücks in Bezug auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezeichnet. Hierbei ist die zugehörige Bodenrichtwertzone von Wichtigkeit.
Eine Bodenrichtwertzone wiederum kann beispielsweise eine Gemeinde, ein Stadtteil oder ein Ort sein. Um den Richtwert eines Grundstücks fachgerecht zu ermitteln, sollten sich alle Grundstücke in der jeweiligen Richtwertzone in ihrer Nutzungsweise und Art weitgehendst gleichen.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert und wie wird dabei vorgegangen?
Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen eines bestimmten Gebiets oder einer Gemeinde ermittelt. Ein derartiger Ausschuss setzt sich aus Immobiliensachverständigen sowie unabhängigen Gremien zusammen. Die Hauptaufgabe dieser Ausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt in der jeweiligen Region zu sorgen.
Hierfür erhält der Gutachterausschuss von Notaren Kopien sämtlicher abgeschlossener Immobiliengeschäfte in seinem Zuständigkeitsbereich. Liegen diese Dokumente vor, führt der Ausschuss diese zu Kaufpreissammlungen zusammen. Die auf diesem Weg gesammelten Daten bezüglich der Kaufpreise für Grundstücke stellen den Basiswert für die Bodenrichtwertermittlung dar.
Nachdem diese Grundlage vorliegt, wird ein repräsentatives Grundstück der zugehörigen Bodenrichtwertzone herangezogen, das sogenannte Richtwertgrundstück. Nun leitet der Gutachterausschuss aus dem Durchschnitt der erzielten Kaufpreise den Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks ab. Das Ergebnis dieser Ableitung ist letztendlich der Richtwert der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Ist der Richtwert des Bodens gleich der Verkaufswert?
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis einer unbebauten Fläche und stellt lediglich die Grundlage für die Wertermittlung eines Grundstücks. Leider basiert der Richtwert nicht selten auf etwas veralteten Basiswerten, da die oben beschriebene Bewertung in manchen Regionen nur alle paar Jahre durchgeführt wird. Somit sollten Sie den Bodenrichtwert nicht mit dem tatsächlichen Verkaufswert eines Grundstücks verwechseln.
Soll für ein Grundstück eine Wertermittlung durchgeführt werden, greifen Fachleute in erster Linie auf ein Vergleichsverfahren zurück, in dessen Rahmen ein Vergleichsobjekt mit dem zu bewertenden Grundstück verglichen wird. Steht jedoch kein derartiges Vergleichsobjekt zur Verfügung, ziehen die Immobilienprofis den Richtwert der entsprechenden Bodenrichtwertzone hinzu, um die fachgerechte Grundstücksbewertung durchzuführen und den Marktwert des Grundstücks zu ermitteln.
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