Immobilienrente im Alter – so funktioniert das Modell

In Deutschland gibt es mehrere Millionen Rentner und Rentnerinnen, die im Alter in der eigenen Immobilie leben. Daraus allerdings ergibt sich häufig eine Art Paradoxum. Dies besteht darin, dass auf der einen Seite durch die Immobilien Werte von mehreren Hunderttausend Euro vorhanden sind. Auf der anderen Seite reicht die monatliche Rente jedoch nicht aus, um damit einen gewohnten Lebensstandard zu finanzieren. Es stellt sich also die Frage, wie man aus dem vorhandenen Vermögen in Form eines Hauses monatliche Einnahmen generieren kann. Die Lösung lautet: Immobilienrente! Mit exakt diesem Modell möchten wir uns im Beitrag näher beschäftigen.

Problem: Immobilien sind totes Kapital

Um zu verstehen, warum die Immobilienrente am Markt angeboten wird, da sie als Problemlöser fungieren soll, müssen wir uns zunächst mit dem entsprechenden Problem beschäftigen. Dieses besteht darin, dass es sich bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung in dem Sinne um totes Kapital handelt, als dass der Wert zwar vorhanden ist, jedoch nicht für laufende Einnahmen sorgt. Das gilt zumindest, wenn nicht die folgenden Gegebenheiten vorhanden sind:

• Immobilieneigentümer möchte Haus verkaufen
• Immobilie oder Teil davon wird vermietet
• Es wird bereits eine Immobilienrente genutzt

Die meisten Menschen, die im Rentenalter in ihrem Haus wohnen, möchten dieses nicht verkaufen. Zum großen Teil haben sie sich schon Jahrzehnte in dem eigenen Heim aufgehalten und möchten das Haus auch im Alter behalten. Das wäre allerdings die Lösung für das Problem, nämlich die Immobilie zu liquidieren und aus dem Verkaufserlös dann über ein Finanzprodukt monatliche Rentenzahlungen zu generieren. Erträge infolge Mieteinnahmen kommen häufig auf infrage, weil eben der Eigentümer selbst im Haus wohnt. Bleibt faktisch als Problemlöser noch die Immobilienrente übrig.

Was ist die Immobilienrente und wie funktioniert sie?

Die Immobilienrente wird häufig alternativ ebenso als Umkehrhypothek bezeichnet. Der Name Immobilienrente beschreibt dieses Modell schon ganz gut. Es basiert darauf, dass Sie für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung Geld von einem Drittanbieter erhalten, und zwar in Form einer monatlichen Zahlung. Exakt diese können Sie anschließend als zusätzliche Rente und damit weitere Liquidität im Alltag nutzen. Genau wie bei einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen erhalten Sie in Form der Immobilienrente einen Kredit, der lediglich nicht in einer Summe, sondern eben in monatlichen Teilbeträgen ausgezahlt wird.

Die Zahlungen finden nicht selten bis an Ihr Lebensende statt. Allerdings gibt es – neben der Konstruktion – weitere, deutliche Unterschiede zur gewöhnlichen Immobilienfinanzierung in Form eines Hypothekendarlehens. Das sind:

• Auszahlung meistens nur bis zu 30 Prozent des Verkehrswertes
• Deutlich höherer Zins als beim Immobilienkredit
• Immobilieneigentum geht an den Kreditgeber über

Oftmals ist es so, dass die Umkehrhypothek lediglich bis zu 30 Prozent auf Grundlage des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie lautet. Beim klassischen Immobilienkredit hingegen setzen die Banken oft bei der erstrangigen Hypothek einen Beleihungswert von bis zu 60 oder manchmal sogar 70 Prozent an. Wenn Ihre Immobilie also momentan zum Beispiel einen Verkehrswert von 300.000 Euro hat, würden Sie davon lediglich 100.000 Euro als Immobilienrente in monatlichen Raten ausgezahlt bekommen.

Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass Sie auch für die Umkehrhypothek Zinsen zahlen müssen. Zwar gibt es keine laufende Tilgung, aber dafür ist der Zinssatz in aller Regel deutlich höher als beim klassischen Immobilienkredit. Trotz dieser Nachteile ist es dennoch für viele Immobilieneigentümer im Rentenalter die einzige Option, wenn monatlich zusätzliches Kapital erforderlich ist, auf die Umkehrhypothek zurückzugreifen.

Was geschieht nach dem Tod des Immobilieneigentümers?

Einen dritten Unterschied zur gewöhnlichen Immobilienfinanzierung haben wir zuvor kurz angesprochen, nämlich dass das Immobilieneigentum nach dem Tod des Eigentümers an den Anbieter der Umkehrhypothek übergeht. Allerdings gibt es prinzipiell – je nach Vertrag – mehrere Optionen, was nach dem Ableben des Eigentümers des Hauses oder der Eigentumswohnung geschieht. Für gewöhnlich sind es die nachfolgenden Optionen:

• Immobilieneigentum geht an den Anbieter der Umkehrhypothek
• Erben des Immobilieneigentümers zahlen Anbieter aus / Kredit zurück
• Erben nehmen Immobilienkredit auf, um Darlehen an den Anbieter zurückzuzahlen

Für welche Option sich die Erben entscheiden, wird in erster Linie davon abhängen, ob diese nach dem Tod des Immobilieneigentümers im Haus oder in der Eigentumswohnung leben möchten. Darüber hinaus ist es nicht in jedem Vertrag die gleiche Option, die in Anspruch genommen werden kann. Hier sollten Sie entsprechend schon als Immobilieneigentümer auf die entsprechenden Klauseln achten, wenn Sie schon über Ihren Tod hinaus weiterdenken.

Gibt es Alternativen zur Immobilienrente?

Der Begriff Immobilienrente klingt zwar sehr positiv, aber letztendlich hat die Umkehrhypothek auch die angesprochenen Nachteile. Daher ist es definitiv berechtigt und sinnvoll, sich zumindest darüber Gedanken zu machen, ob es nicht doch mögliche Alternativen gibt, wenn einerseits eine Immobilie im Alter vorhanden ist, es aber andererseits an monatlicher Liquidität mangelt. Eine denkbare Alternative kommt für viele Immobilieneigentümer im Rentenalter nicht mehr infrage, nämlich noch einmal einen Immobilienkredit zu erhalten. Das liegt daran, dass die weitaus meisten Kreditinstitute bei der Vergabe von Immobiliendarlehen eine Altersgrenze ansetzen, die sich durchschnittlich auf 65 bis 70 Jahre beläuft.

Eine zweite Alternative wäre der Verkauf des Objektes. Der vorherige Immobilieneigentümer würde dann zum Beispiel in eine Mietwohnung ziehen, sodass allein der Verkaufserlös für die notwendige Liquidität sorgen würde. Allerdings kommt diese Variante für die weitaus meisten Immobilienbesitzer nicht infrage, weil sie ein zum Teil schon Jahrzehnte bewohntes Haus im Alter verständlicherweise nicht aufgeben möchten.

Aufgrund der fehlenden bzw. nur selten praktikablen Alternativen zur Immobilienrente, bleibt in vielen Fällen tatsächlich nur die Umkehrhypothek als Lösung, um zusätzliche Liquidität zu schaffen.

Angebote unbedingt miteinander vergleichen

Wer sich also für eine Immobilienrente entscheiden möchten oder muss, sollte auf jeden Fall eines tun: Die Angebote miteinander vergleichen! Es gibt zwischen den verschiedenen Anbietern zum Teil gravierende Unterschiede, die sich insbesondere auf die folgenden Details der Immobilienrente beziehen:

• Kosten
• Beleihungswert – prozentuale Auszahlung gemessen am Verkehrswert
• Optionen nach dem Tod des Immobilieneigentümers

Wichtig sind demzufolge vor allem der zu zahlende Zinssatz, welchen Anteil am aktuellen Verkehrswert der Immobilie Sie ausgezahlt bekommen und welche Rückzahlungsmodalitäten es – für die Erben – gibt. Auf jeden Fall sollte die Umkehrhypothek für Sie immer ein lebenslanges Wohnrecht beinhalten, sodass der Anbieter nicht die Möglichkeit hat, Ihnen nach Ablauf des Vertrages zu Lebzeiten zu kündigen und Ihre Immobilie zu übernehmen.