Untermiete – was ist zu beachten?

Hier finden Sie einen wichtigen Leitfaden für die Untervermietung von Räumen oder Ihrer gesamten Wohung. Jeder Mieter hat grundsätzlich das Recht, seine Mietwohnung oder einen Teil der angemieteten Räumlichkeiten unterzuvermieten, sofern hierfür ein berechtigtes Interesse besteht.

Jedoch muss dem Vermieter die geplante Untermiete sowie die Begründung hierfür schriftlich mitgeteilt und eine schriftliche Erlaubnis vom Vermieter eingeholt werden. Sofern ein berechtigter Grund für die Untermiete besteht und der Vermieter diese dennoch nicht erlaubt, ist es möglich, die Untermiete einzuklagen.

Berechtigte Gründe für die teilweise Untermiete

Zu Beginn von meinem Leitfaden für die Untervermietung möchte ich Ihnen berechtigte Gründe für die teilweise Unterviermung Ihrer Mietwohung nennen. Als berechtige Gründe für eine Untermiete, wie von einem Zimmer in der Wohnung, werden mitunter folgende Punkte angesehen:

• Der Hauptmieter geht längere Zeit ins Ausland oder in eine andere Stadt
• Ein Freund möchte in die Wohnung einziehen
• Die Trennung von einem Lebenspartner und die dadurch erhöhte Mietbelastung
• Der Hauptmieter ist nur selten in der Wohnung und möchte sich vor Einbruch schützen

Diese Gründe für eine Untermiete müssen grundsätzlich nach der Unterzeichnung des Mietvertrags entstanden sein, sofern die teilweise Untermiete nicht bereits im Mietvertrag geregelt wurde.

Leitfaden Untervermietung – Die gesamte Wohnung untervermieten

Sofern ein Mieter seine gesamte Wohnung untervermieten möchte, ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Selbst bei bestehenden, berechtigten Gründen hat hier der Vermieter das letzte Wort und kann die vollständige Untermiete unter folgenden Begründungen verbieten:

• Der Vermieter hat berechtige Sogen bezüglich des Untermieters (Störung des Hausfriedens, schlechtes Benehmen gegenüber den anderen Mietern etc.). Die Untermiete darf jedoch nicht aufgrund der Herkunft, Religion und sexuellen Orientierung des Untermieters abgelehnt werden.
• Ein Untermieter möchte die Räumlichkeiten zweckentfremden und beispielsweise eine Mietwohnung gewerblich nutzen.
• Die Räumlichkeiten sind für die Anzahl der Untermieter zu klein und es würde zu einer Überfüllung der Räume kommen. Jedem Untermieter müssen mindesten 8-10 qm zur Verfügung stehen.

Sofern ein neuer Ehepartner, die eigenen Eltern oder die eigenen Kinder als Untermieter einziehen möchten, ist keine Genehmigung vonseiten des Vermieters nötig. Für Geschwister greift diese Regel jedoch nicht. Gäste dürfen in der Wohnung bis zu acht Wochen ohne Genehmigung wohnen. Es ist trotzdem anzuraten, den Vermieter hierüber zu informieren.

Ein Untermietvertrag ist wichtig

Ein sehr wichtiger Punkt von meinem Leitfaden für eine Untervermietung stellt natürlich der Untermietvertrag dar. Sofern die Untermiete vom Eigentümer genehmigt wurde, ist es für den Mieter immer wichtig, einen Untermietvertrag aufzusetzen. Bezüglich der Form des Vertrags gibt es keine Vorschrift, jedoch sollten folgende Punkte in jedem Untermietvertrag aufgeführt werden:

• Alle Daten des Untermieters nebst Hauptadresse, Telefonnummer etc.
• Auflistung der in der Untermiete enthaltenen Zimmer, Geräte, Gemeinschaftsräume
• Auflistung des Inventars, das genutzt werden darf
• Anzahl der ausgehändigten Schlüssel
• Hinweis auf die Hausordnung und auf den Hauptmietvertrag
• Die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untermiete
• Höhe der Miete, der Nebenkosten sowie der Kaution (maximal drei Monatsmiete)
• Regelung bezüglich der Haftung bei Reparaturen, Neuanschaffungen für Haushaltsgeräte und Renovierungen

Auch die Mietdauer sowie die Kündigungsfrist sollten unbedingt detailliert in einen Untermietertrag aufgeführt werden. Wird ein Internetzugang bereitgestellt, ist es zu empfehlen, den Untermieter zudem eine Erklärung unterzeichnen zu lassen, dass der Untermieter für eventuelle rechtliche Folgen aufgrund von illegalen Onlineaktivitäten im Rahmen der Mietdauer in vollem Umfang haftet. Hier gibt es ein Beispiel für eine derartige Haftungserklärung. Des Weiteren sollte der Untervermieter eine Kopie des Personalausweises des Untermieters verlangen.