Hohe Bauzinsen und Immobilienpreise – kann ich mir ein Eigenheim noch leisten?

In Deutschland ist die sogenannte Eigentumsquote bei Immobilien vergleichsweise gering. Diese beinhaltet, dass ungefähr die Hälfte aller volljährigen Bürger in den eigenen vier Wänden leben, die andere Hälfte hingegen wohnt zur Miete. In vielen anderen europäischen Ländern ist die Eigentumsquote mit durchschnittlich 70 bis 80 Prozent wesentlich höher.

Momentan stellt sich zudem immer mehr Menschen die Frage, ob sie sich die eigenen vier überhaupt noch leisten können, wenn die Überlegung im Raum steht, ein Haus zu kaufen oder eine Immobilie zu bauen. Grund dafür sind zum einen die vergleichsweise hohen Immobilienpreise und zum anderen die in den letzten zwölf Monaten erheblich gestiegenen Bauzinsen. Wir möchten daher im Beitrag die Frage beantworten, ob Sie sich ein Eigenheim momentan noch leisten können.

Was kostet mich ein Eigenheim heutzutage?

Lassen Sie uns zunächst ein Blick auf die Kosten werfen, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder dem Bau eines Eigenheims entstehen. Zwar sind die Immobilienpreise je nach Region in Deutschland zum Teil äußerst unterschiedlich. Während Sie beispielsweise in München oft gut und gerne über 6.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus zahlen, bekommen Sie solche Objekte in zahlreichen kleineren und mittleren Städten in den östlichen Bundesländern teilweise schon für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne ist dementsprechend groß. Im bundesweiten Durchschnitt betrachtet können Sie damit kalkulieren, dass Sie zum Beispiel ein Eigenheim mit einer Wohnfläche von 120 m² ungefähr 450.000 Euro kosten wird. Das ist eine Menge Geld, wobei natürlich der Großteil über ein Immobiliendarlehen finanziert werden muss.

Wie ist die Situation an den Immobilienmärkten?

Bis vor ungefähr einem Jahr sind die Immobilienpreise zum Teil deutlich angestiegen. Insbesondere die folgenden Großstädte waren davon betroffen und zeichneten sich (für Immobilieninteressenten im negativen Sinne) durch starke Anstiege der Immobilienpreise aus:

• Berlin
• Hamburg
• München
• Stuttgart
• Frankfurt
• Düsseldorf
• Köln

Aber auch immer mehr mittelgroßen Städte wie zum Beispiel Baden-Baden, Freiburg oder Pforzheim, waren durch deutlich steigende Immobilienpreise gekennzeichnet. Wir sprechen deshalb in der Vergangenheit, weil es momentan (Mitte 2023) eine Trendwende an den Immobilienmärkten gibt. Das erste Mal seit zum Teil über zehn Jahren sinken die Preise leicht, bewegen sich aber dennoch auf einem relativ hohen Niveau. Dies macht Immobilieninteressenten die Finanzierung schwer, die im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigenheimen notwendig ist.

Wie ist die Situation bei den Bauzinsen?

Neben den Immobilienpreisen ist der zweite, große Einflussfaktor darauf, ob Sie sich die eigenen vier Wände leisten können oder nicht, auf welchem Niveau sich die Bauzinsen bewegen. An der Stelle gibt es für Immobilieninteressenten schlechte Nachrichten. Lag der durchschnittliche Bauzins Anfang 2022 noch etwa 1,1 Prozent, so zahlen Sie mittlerweile im August 2023 mehr als das Dreifache. Momentan bewegen sich die Hypothekenzinsen – je nach Zinsbindung, Laufzeit und weiteren Einflussfaktoren – im Bereich zwischen 3,5 und 4,0 Prozent. Dabei ist die Höhe der zu zahlenden Kreditzinsen von mehreren Einflussfaktoren abhängig, insbesondere:

• Schufa
• Eigenkapitalquote
• Bonität des Kunden
• Zinsgestaltung und Zinsbindung
• Sondervereinbarungen
• Darlehenssumme
• Besicherung

Es kann momentan passieren, dass Sie sogar einen Darlehenszins von mehr als vier Prozent zahlen müssen, wenn Sie zum Beispiel eine relativ geringe Eigenkapitalquote haben oder die Bank Ihr Einkommen als nicht besonders sicher ansieht. Das führt dazu, dass sich einige Verbraucher schon allein aufgrund der vergleichsweise hohen Bauzinsen keine eigenen vier Wände mehr leisten können.

Welche Belastung muss ich für ein Eigenheim tragen?

Ob Sie sich die eigenen vier Wände leisten können oder nicht, hängt im Wesentlichen davon ab, wie hoch Ihre monatliche Belastung in Form der Kreditrate wäre. Damit Sie zumindest ungefähr für sich persönlich kalkulieren können, ob ein Haus oder eine Eigentumswohnung momentan noch realisierbar sind, möchten wir gerne ein Beispiel durchrechnen. Wir gehen wir davon aus, dass Sie sich für ein Einfamilienhaus interessieren, welches sich in einem Vorort der bayerischen Landeshauptstadt München befindet. Trotzdem gehen wir nicht von überdurchschnittliche Preisen aus, sondern setzen an der Stelle Mittelwerte an.

• Kaufpreis Einfamilienhaus: 480.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 50.000 Euro
• Eigenkapital: 100.000 Euro
• Immobiliendarlehen: 430.000 Euro
• Bauzinsen: 3,7 %
• Tilgungssatz: 2 %
• Monatliche Darlehensrate: 2.042 Euro

In diesem Beispiel müssten Sie also in Form der monatlichen Kreditrate ab sofort Monat für Monat mehr als 2.000 Euro aufbringen, um sich das Eigenheim leisten zu können. Welche Möglichkeiten aber haben Sie, wenn diese Darlehensrate schlichtweg zu hoch ist? Müssen Sie dann bereits den Traum von den eigenen vier Wänden aufgeben?

Immobilienkredit zu teuer: Was kann ich tun?

Gehen wir also davon aus, dass die kalkulierte Rate für den Immobilienkredit aus Ihrer Sicht nicht finanzierbar ist. In dem Fall sollten Sie zumindest die folgenden Maßnahmen in Betracht ziehen, damit Sie sich das gewünschte Einfamilienhaus oder ein anderes Objekt vielleicht doch noch leisten können:

• Fixkosten und monatliche Ausgaben reduzieren
• Zusätzliches Einkommen schaffen
• Mehr Eigenkapital einbinden
• Zusätzliche Sicherheiten stellen
• Günstigere Immobilie auswählen
• Tilgungssatz senken

Diese und zum Teil weitere Maßnahmen können Ihnen helfen, dass Sie die Finanzierung Ihrer neuen Wohnung oder Immobilien doch noch realisieren. Allerdings war zum Beispiel die Tilgungsrate mit zwei Prozent in unserem Beispiel ohnehin bereits relativ niedrig. Vielleicht haben Sie jedoch die Möglichkeit, noch etwas mehr Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, damit die Bank Ihnen einen günstigeren Darlehenszins anbieten kann. Darüber hinaus kann es ebenfalls helfen, monatliche Ausgaben zu reduzieren (falls möglich). Im besten Fall schaffen Sie es sogar, ein zusätzliches Einkommen zu generieren, sodass Ihr frei verfügbares Einkommen größer wird und Sie sich deshalb die kalkulierte Darlehensrate leisten können.

Trotz der möglichen Maßnahmen, die Sie erfolgreich durchführen können, sollten Sie stets im Blick haben, dass die Finanzierung nicht zu eng wird. Damit ist gemeint, dass die Darlehensrate vielleicht sogar identisch mit Ihrem frei verfügbaren Einkommen ist. Das sollte eigentlich nicht so sein, denn zwischen der Kreditrate und dem frei verfügbaren Einkommen sollte ein bestimmtes Polster für unvorhergesehene Ausgaben bestehen. Deshalb raten Experten dazu, dass die Darlehensrate für einen Immobilienkredit maximal 80 Prozent des frei verfügbaren Einkommens ausmachen sollte, welches sich monatlich aus Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben ergibt.