Vorteile der Immobilienbewertung – für Kaufinteressent und Verkäufer

von | 02.05.2024 | 0 Kommentare

Am Immobilienmarkt gibt es zahlreiche Objekte, die zu einem Preis veräußert werden, der entweder unter- oder oberhalb des realistischen Immobilienwertes liegt. Das wurde unter anderem durch in den letzten Jahren deutlich angestiegene Preise am Immobilienmarkt verursacht. Aus dem Grund ist es sowohl für Kaufinteressenten als auch für Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsicht wichtig, eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Diese schafft Fakten und stellt die Grundlage für einen anschließend fairen und realistischen Verkaufspreis dar. Wir gehen daher Beitrag unter anderem darauf ein, wie eine Immobilienbewertung vorgenommen wird und auf welche Weise sie funktioniert.

Verschiedene Bezeichnungen für den Wert einer Immobilie

Lassen Sie uns zunächst etwas Klarheit in den teilweise vorhandenen Begriffsdschungel bringen, der den Wert einer Immobilie bezeichnet. In dem Zusammenhang gibt es nämlich mehrere Bezeichnungen, die häufig zwar synonym verwendet werden, jedoch nicht exakt das gleiche meinen. Das sind im Wesentlichen:

  • Marktwert
  • Immobilienwert
  • Sachwert
  • Verkehrswert
  • Ertragswert

Alle Bezeichnungen sollen ausdrücken, dass damit der momentane Wert eines Objektes gemeint ist. Allerdings sind die Grundlagen für Berechnung anders, sodass es Unterschiede zwischen den Werten gibt.

Warum findet eine Immobilienbewertung statt?

Wenn eine Immobilienbewertung vorgenommen wird, dann ist der Grund in aller Regel, dass entweder Kaufinteressenten oder Immobilieneigentümer den momentanen Wert des Objektes feststellen lassen möchten. Dafür wiederum gibt es eine Reihe von Gründen, warum momentan der Immobilienwert von Relevanz ist. Das sind zum Beispiel:

  • Verkaufsabsicht seitens des Eigentümers
  • Immobilie soll verschenkt oder später vererbt werden
  • Käufer möchte Immobilienwert schätzen lassen, um keinen zu hohen Preis zu zahlen
  • Auseinandersetzungen im Rahmen von Erbschaften

Wie findet eine Immobilienbewertung statt?

Kommen wir zum eigentlichen Vorgang der Immobilienbewertung, denn in dem Bereich gibt es mehrere Verfahrensarten. Im Wesentlichen sind es drei Alternativen, die zum Beispiel Sachverständige nutzen, um die Immobilienbewertung durchzuführen, nämlich:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Unter diesen Verfahren gibt es vorwiegend den Unterschied, auf welcher Grundlage die Berechnung vorgenommen wird. Beim Sachwertverfahren ist es zum Beispiel so, dass dieses normalerweise dann zum Einsatz kommt, wenn es um die Bewertung bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen geht. Diese werden entsprechend privat genutzt, sodass am Ende der Berechnung der jeweilige Sachwert genannt wird.

Ein weiteres Verfahren ist das Ertragswertverfahren. In diesem Fall wird die Bewertung auf der Grundlage vorgenommen, dass es in erster Linie um Gewerbeimmobilien geht. Das sind zum Beispiel:

  • Bürohäuser
  • Hotels
  • Kaufhäuser
  • Restaurants

In dem Fall interessieren Immobilieneigentümer und eventuelle Käufer vor allen Dingen die Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden. Deshalb nennt sich das Verfahren auch Ertragswertverfahren, weil zum Beispiel der Immobilienwert auf Grundlage der Miet- oder Pachteinnahmen ermittelt wird.

Das dritte Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Dieses wird vor allen Dingen dann genutzt, wenn mehrere, gleichartige Immobilien gut miteinander verglichen werden können, um auf diese Weise den aktuellen Wert des zu bewertenden Objektes feststellen zu können.

Wer nimmt eine Immobilienbewertung vor?

Grundsätzlich kann natürlich jede Person eine Immobilienbewertung vornehmen, was allerdings in aller Regel aufgrund mangelnder Erfahrungen und zu wenig Wissen nicht wie gewünscht funktioniert. Daher ist es empfehlenswert, sich in dem Fall an einen Sachverständigen und Immobiliengutachter zu wenden. Dieser führt die Immobilienbewertung auf der Grundlage eines der zuvor genannten Verfahren durch und ist zudem neutral sowie objektiv.

Es gibt unterschiedliche Bewertungsverfahren, was den Umfang der Analyse angeht. Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich zunächst erkundigen, was die Immobilienbewertung an Kosten verursachen wird. Eine einfache Bewertung ist in der Regel deutlich kostengünstiger als ein umfangreiches Gutachten, weil dieses wesentlich mehr Details berücksichtigt.

In welchen Situationen ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Wie bereits kurz erwähnt, gibt es in der Praxis eine Reihe von Situationen, in denen eine Immobilienbewertung sinnvoll und manchmal sogar notwendig sein kann. Ein klassisches Beispiel sind Verkaufsabsichten seitens des Immobilieneigentümer, der zuvor gerne wissen möchte, welchen Wert sein Objekt momentan hat. Das dient in erster Linie dazu, dass nicht – unwissentlich – ein zu geringer Preis angesetzt wird.

Exakt das gegenteilige Interesse hat natürlich ein Kaufinteressent. Dieser möchte durch die Immobilienbewertung vermeiden, dass er einen – im Vergleich zum realistischen Marktwert des Objektes – zu hohen Preis zahlt. Darüber hinaus gibt es noch weitere Anlässe, zu denen das Anfertigen einer Immobilienbewertung sinnvoll und wichtig ist:

  • Zwangsversteigerung anberaumt
  • Scheidung des Immobilieneigentümers
  • Erbschaft mitsamt Auseinandersetzungen
  • Finanzamt hat Verkehrswert geschätzt

Der zuletzt genannte Punkt ist in der Praxis häufig relevant. So schätzt das Finanzamt zum Beispiel im Zuge einer Erbschaft oder Schenkung den Verkehrswert des Objektes, um darauf basierend die Schenkungs- und Erbschaftsteuer zu ermitteln. Leider fallen die Schätzungen sehr häufig (deutlich) zu hoch aus, sodass der Erbe oder Beschenkte auf einen eigentlich zu hohen Wert Steuern zahlen muss. In diesem Fall ist es sehr sinnvoll, einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung zu beauftragen.

Welche Kosten verursacht die Immobilienbewertung?

Wenn eine Immobilienbewertung professionell durchgeführt wird, dann müssen Sie normalerweise mit Kosten im unteren, vierstelligen Bereich rechnen. Wie bereits kurz erwähnt, hängen die tatsächlich in Rechnung gestellten Gebühren zum einen vom Gutachter ab und zum anderen auch davon, wie umfangreich das entsprechende Immobiliengutachten ausfallen soll. Durchschnittswerte sehen so aus, dass Sie in aller Regel zwischen 1.000 und 3.000 Euro für das Erstellen eines Immobiliengutachtens zahlen müssen.

Der Betrag erscheint zwar auf den ersten Blick relativ hoch. Sie sollten allerdings sowohl als Immobilieneigentümer als auch Kaufinteressent daran denken, dass Sie durch das Wissen um den realistischen Marktwert des Objektes vielleicht entweder Geld einsparen (Käufer) oder mehr Geld erhalten (Verkäufer) als wenn keine objektive Immobilienbewertung durchgeführt worden wäre.

Was wir zur Immobilienbewertung herangezogen?

Je nachdem, ob es sich um ein einfaches oder umfangreiches Immobiliengutachten handelt, ziehen die entsprechenden Sachverständigen und Gutachter eine Reihe von Details heran, um so den aktuellen Wert des Objektes ermitteln. Welche Informationen dazu benötigt werden und wie die Berechnung erfolgt, hängt vom gewählten Bewertungsverfahren ab. Typischerweise werden zum Beispiel die folgenden Informationen im Zusammenhang mit der Immobilie herangezogen:

  • Lage
  • Zustand des Objektes
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Infrastruktur
  • Nahe Umgebung
  • Einrichtung

Auch zuletzt durchgeführte Modernisierungen und/oder Sanierungen spielen durchaus eine Rolle, wenn es darum geht, den momentanen Ertrags-, Sach- oder Verkehrswert des Objektes festzustellen.

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