Ein Eigentümer darf die Miete für sein Objekt nicht nach Belieben erhöhen. Denn das deutsche Mietrecht beinhaltet klare gesetzliche Regelungen bezüglich einer Mieterhöhung und schützt hierdurch die Mieter vor Willkür. Die Frage, die sich hier stellt: Was sind zulässige Gründe für eine Mieterhöhung?
Für jeden Vermieter liegen bei bestehenden Mietverträgen drei rechtswirksame Gründe für eine Mieterhöhung vor, die ich Ihnen in diesem Artikel etwas genauer erläutern möchte.
Die drei Gründe für eine Mieterhöhung bei bestehendem Mietvertrag
Diese drei Gründe für eine Mieterhöhung sind bei bestehenden Mietverträgen rechtmäßig:
• Nach Modernisierungen des Gebäudes
• Für die Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmieten
• Bei bestehenden Staffel- oder Indexmietverträgen
Bei neuen Mietverträgen sieht die Sachlage jedoch etwas anders aus und der Vermieter hat hierbei bezüglich der Gründe für eine Mieterhöhung weitaus mehr Spielraum. So darf der Eigentümer die Miete in diesem Fall beispielsweise auch ohne Modernisierungen an die ortsüblichen Vergleichsmieten anpassen, sofern sie in einem vorangegangenen Mietvertrag unter diesem Wert lag. Doch darf der Eigentümer die Miete nicht überhöhen und muss die Mietpreisbremse beachten.
Gründe für eine Mieterhöhung – Modernisierungen und Sanierungen
Sofern ein Eigentümer an seinem Objekt Modernisierungen vornimmt, hat er nach § 555 b BGB das Recht, nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten die Miete erhöhen. Doch auch hier ist eine Grenze gesetzt, denn der Eigentümer darf ausschließlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Modernisierungen, welche eine Mieterhöhung gestatten, sind beispielsweise:
• Energetische Modernisierungen
• Technische Modernisierungen
• Integration von neuem Wohnraum
• Modernisierungen, welche die Wohnqualität verbessern
Sofern Modernisierungen geplant sind, muss der Eigentümer den Mieter hierüber drei Monate vor Beginn der Arbeiten in schriftlicher Form informieren. In diesem Schreiben muss der Eigentümer die geplanten Maßnahmen, deren Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die geplante Mieterhöhung aufführen. Die Miete darf grundlegend erst erhöht werden, wenn alle Modernisierungen abgeschlossen sind.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmieten
Vermieter dürfen die Mieten an den regionalen Mietspiegel anheben, der innerhalb der letzten sechs Jahre für vergleichbare Wohnungen oder Häuser in der Region vereinbart wurde. Der Vermieter kann sich hierbei auf den Mietspiegel von Vergleichswohnungen, auf eine Mietdatenbank oder auf ein Sachverständigengutachten berufen. Diese Mieterhöhungen auf die ortsüblichen Vergleichsmieten muss der Vermieter schriftlich begründen und der Mieter muss der Erhöhung ebenfalls schriftlich zustimmen. Sofern der Mieter der Erhöhung widerspricht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Beispielrechnung: Die Kaltmiete für eine Wohnung liegt bei 7€ pro qm, der ortsübliche Mietspiegel liegt bei vergleichbaren Objekten jedoch zwischen 7,50 bis 8€ pro qm. Der Vermieter darf die Miete in diesem Fall maximal um 1€ pro qm erhöhen.
Mieterhöhung bei bestehenden Staffel- oder Indexmietverträgen
In einem Staffelmietvertrag wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart, dass sich die Miete jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Nach oben sind hier lediglich durch die Mietpreisbremse Grenzen gesetzt. Der Mieter muss bei einem Staffelmietvertrag jedoch keine Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder eine Anpassung der Miete an die ortsüblichen Vergleichsmieten befürchten. Sofern der Mieter einen Indexmietvertrag unterschreibt, kann sich die Miete ebenfalls erhöhen, sofern der Verbraucherpreisindex enorm ansteigt. Auch bei einem Indexmietvertrag ist eine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmieten nicht zulässig. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind hier nur erlaubt, wenn dem Vermieter die Modernisierungen gesetzlich vorgeschrieben werden.
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