Immobilien als Inflationsschutz – momentan oft nicht mehr vorhanden

Ein starkes Argument für das Investment in Immobilien war bis vor kurzer Zeit der sogenannte Inflationsschutz. Damit ist gemeint, dass der Wert der Immobilie selbst bei einer höheren Inflationsrate steigt oder zumindest nicht fällt, wie es bei anderen Anlageformen der Fall ist. Seit geraumer Zeit allerdings bröckelt dieser Inflationsschutz, sodass Immobilien auf breiter Basis weniger gefragt bei Anlegern sind. Warum das so ist und was den Inflationsschutz ausmacht, möchten wir im folgenden Beitrag näher beleuchten.

Immobilien gehören zu den Sachwertanlagen

Prinzipiell zählen Immobilien zu den Sachwertanlagen. Damit ist gemeint, dass hinter der Investition stets ein materieller Wert steht, in dem Fall ein Haus oder eine Wohnung. Neben Immobilien gibt es noch eine Reihe anderer Sachwertanlagen, wie zum Beispiel:

• Edelmetalle
• Antiquitäten
• Schmuck
• suchen
• Gegenstände
• Oldtimer

Eine Eigenschaft von Sachwerten wie Immobilien ist, dass deren Preise häufig mit der allgemeinen Preissteigerungsrate verknüpft sind. Auf Immobilien bezogen heißt das: Steigt die Inflationsrate, steigen oftmals ebenfalls die Immobilienpreise am Markt. Exakt dieser Mechanismus ist seit einigen Monaten in vielen Regionen des Landes nicht mehr gegeben.

Was bedeutet Inflationsschutz bei Immobilien?

Die Inflation ist bekanntlich die Preissteigerungsrate, die stets eine Geldentwertung zur Folge hat. Wenn zum Beispiel die Lebensmittelpreise um zehn Prozent steigen, bedeutet das im Umkehrschluss, dass ein Euro zehn Prozent weniger an Wert hat. Sie müssen mehr Geld aufwenden, um das gleiche Produkt wie vorher zu erhalten. Teurer werden allerdings nicht nur alltägliche Güter wie Lebensmittel, Kleidung oder Elektrogeräte. Normalerweise ziehen bei einer höheren Inflationsrate auch andere Preise an, zum Beispiel für:

• Autos
• Urlaubsreisen
• Dienstleistungen
• Immobilien

Der Inflationsschutz bei Immobilien besagt, dass die Eigentümer zwar auf der einen Seite wie alle Verbraucher mit steigenden Preisen zu kämpfen haben, beispielsweise bei Nahrungsmitteln. Auf der anderen Seite steigt jedoch oft ebenfalls der Preis der Immobilie. In der Vergangenheit war es so, dass zum Beispiel bei einer Inflationsrate von vier Prozent auch die Preise am Immobilienmarkt um mindestens vier Prozent angestiegen sind. Exakt das ist der Inflationsschutz, von dem der Eigentümer profitiert. Das geschieht spätestens ab dem Zeitpunkt, an dem er sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte.

Aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt

Dass momentan bei vielen Immobilien der angesprochene Inflationsschutz nicht mehr greift, ist vor allem auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt zurückzuführen. Bis Anfang 2023 war es so, dass die Preise für Immobilien in den vorherigen fünf bis zehn Jahren zum Teil um über 50 Prozent (je nach Stadt und Region) angestiegen sind. Das galt insbesondere für die großen Metropolen des Landes, wie zum Beispiel:

• Berlin
• München
• Hamburg
• Frankfurt
• Köln

Seit Beginn des Jahres zeigt sich am Immobilienmarkt jedoch eine teilweise sogar gegenteilige Preistendenz. Das bedeutet, dass in vielen Städten keine steigenden Immobilienpreise mehr zu erkennen sind. Ganz im Gegenteil: In nicht wenigen Städten und Regionen sinken die Preise für Wohnungen und Häuser sogar. Was für potentielle Käufer positiv ist, ist für Eigentümer einer Immobilie negativ. Diese würden jetzt bei einem Verkauf des Objektes vermutlich weniger Geld erhalten, als sie beim Kauf vor beispielsweise einem Jahr aufwenden mussten.

Immer öfter kein Inflationsschutz mehr bei Immobilien

Diese allgemein tendenziell negative Preisentwicklung am Immobilienmarkt sorgt dafür, dass für immer mehr Häuser und Wohnungen der berühmte Inflationsschutz in der Praxis nicht mehr existiert. Auf der einen Seite liegt die Inflationsrate bei 3,8 Prozent (Oktober 2023. Auf der anderen Seite wird diese für Immobilieneigentümer jedoch deutlich seltener dadurch ausgeglichen, dass auch die Preise für Immobilien um mehrere Prozent ansteigen. Stattdessen findet eine Stagnation bis hin zu Preisrückgängen am Immobilienmarkt statt.

Für die Anlage in Immobilien heißt das, dass nicht nur die Inflation kaum noch oder gar nicht kompensiert werden kann. Das bedeutet sogar, dass durch die Anlage in Betongold reale Kapitalverluste entstehen können. Da momentan noch nicht absehbar ist, wie sich die Preise an den Immobilienmärkten weiter entwickeln werden, ist es sogar für Anleger trotz bereits gesunkener Preise riskanter geworden, in Betongold zu investieren.

Einige Immobilienarten als Ausnahmen

Zwar ist die finanzielle Entwicklung der Immobilienpreise auf breiter Front eher negativ. Das bedeutet allerdings nicht, dass dies auf alle Objekte und Wohnungen in Deutschland zutreffen wurde. Stattdessen ist zu differenzieren, denn bei einer Reihe von Immobilien greift der Inflationsschutz durchaus auch in 2023 noch. Zu unterscheiden ist daher insbesondere aufgrund der folgenden Faktoren:

• Region und Lage der Immobilie
• Immobilienart
• Regionale Einflüsse
• Angebot und Nachfrage im Bereich spezieller Immobilien
• Früherer Kaufpreis des Objektes

Ob momentan noch ein Inflationsschutz besteht, hängt von mehr Faktoren ab. Entscheidend ist auch der frühere Kaufpreis. Haben Sie die Immobilie zum Beispiel im Jahre 2012 erworben, werden Sie momentan trotz rückläufiger Preise sicherlich dennoch eine gute Rendite bei einem Verkauf erzielen können. Mitentscheidend ist ebenfalls die Region und Lage, innerhalb derer sich die Immobilie befindet.

Ein ebenfalls interessanter Punkt ist die Immobilienart. Manche Objektarten sind von der aktuellen, eher negativen Preisentwicklung ausgenommen. Dazu gehören zum Beispiel Studentenwohnheime und Studentenwohnungen sowie Pflegeimmobilien. Auch bei denkmalgeschützten Immobilien ist im Moment noch die Nachfrage größer als das Angebot.

Was sollten Anleger jetzt tun?

Für Anleger stellt sich aktuell Frage, was Sie aufgrund des sinkenden oder nicht mehr vorhandenen Inflationsschutz bei Immobilien tun sollten. Dabei ist zu differenzieren, ob Sie bereits ein Objekt besitzen oder mit dem Gedanken spielen, in eine Immobilie neu zu investieren. Wohnungs- und Immobilieneigentümer sollten jetzt nicht vorschnell handeln, sondern die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt abwarten. Selbst Experten wissen momentan nicht, ob die Preise auch in den nächsten ein bis zwei Jahren weiter rückläufig sein werden oder eine Erholung eintritt.

Wer mit dem Gedanken spielt, jetzt in Immobilien zu investieren, steht im Grunde vor der gleichen Frage. Auf der einen Seite sind die Preise für Immobilien bereits leicht gesunken, sodass man vielleicht von günstigen Kaufpreisen sprechen könnte. Auf der anderen Seite kann es passieren, dass die Preise noch weiter sinken und Sie sich dann vielleicht in zwei Jahren ärgern, dass Sie nicht noch mit der Anlage gewartet haben. Eine gute Alternative ist an der Stelle die breite Streuung. Das bedeutet, dass Sie keine einzelne Immobilie erwerben, sondern stattdessen über verschiedene Finanzprodukte in mehrere Objekte indirekt investieren. Dazu geeignet sind insbesondere:

• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds
• Immobilienaktien
• ETFs

Wofür Sie sich auch entscheiden: Fest steht, dass der Inflationsschutz bei Immobilien momentan zunehmend geringer wird bzw. bei immer mehr Objekten nicht mehr vorhanden ist.