Bei einer direkten Immobilienanlage gehen die meisten Investoren davon aus, dass es lediglich zwei Anlageformen gibt. Zum einen ist das der Kauf mit anschließender Vermietung des Objektes oder einzelner Wohnungen. Zum anderen neigen vor allem große Unternehmen und institutionelle Investoren dazu, einen Immobilienhandel zu betreiben. Das bedeutet, dass die Objekte gekauft und möglichst schnell mit Gewinn wieder verkauft werden. Eine etwas exotischere und dritte Variante des direkten Immobilieninvestments besteht darin, zunächst ein Haus zu kaufen, dies sanieren zu lassen und anschließend mit Erfolg zu verkaufen. Genau mit dieser Investmentart möchten wir uns näher beschäftigen.
Wie kann ich grundsätzlich in Immobilien investieren?
Zunächst einmal lassen sich mögliche Investitionen in Immobilien einer von zwei Monaten zuordnen. Es gibt zum einen das direkte und zum anderen das indirekte Investment in Betongold. Mit direkt meint man, dass Sie tatsächlich eine Wohnung oder eine Immobilie in Gänze kaufen. Indirekt wiederum bedeutet, dass Sie lediglich in ein Finanzprodukt investieren, welches sich auf Immobilien bezieht. Die häufigsten Beispiele in der Praxis sind:
- Offene Immobilienfonds
- Geschlossene Immobilienfonds
- Immobilienaktien
- ETF
- Crowdinvesting
Die Investmentart, mit der wir uns jetzt beschäftigen müssen möchten, fällt eindeutig in den Bereich der direkten und somit physischen Anlage in Betongold.
Kaufen, sanieren und verkaufen – wie funktioniert diese Geldanlage?
Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich im Anschluss an den Kauf für die Vermietung oder Verpachtung des Objektes. Daraus resultieren kontinuierliche Einnahmen, nämlich entweder Mieten oder Pachten. Demgegenüber funktioniert die Variante kaufen, sanieren und verkaufen etwas anders. Bei dieser Investmentart gehen Sie die folgenden drei Schritte, um mit der Immobilie eine möglichst gute Rendite zu erzielen:
- Immobilie erwerben
- Sanierung durchführen lassen
- Immobilie veräußern
Es geht dementsprechend ausschließlich um sanierungsbedürftige Immobilien oder solche Objekte, bei denen eine Sanierung deutliche Wertsteigerungen generiert. Als Investor sehen Sie sich an den Punkt gezielt nach sanierungsbedürftigen Objekten um, die natürlich im Vergleich zu Immobilien in einem guten Zustand erheblich preisgünstiger am Markt erworben werden können. Manchmal gibt es diese Häuser schon für unter 100.000 Euro, sodass diese Art der Investition durchaus ebenso für Anleger mit einem nicht ganz so großen Investmentvermögen geeignet sein kann.
Möglichst schon bevor Sie die Immobilie erwerben, sollten Sie sich ein Angebot einer Sanierungsfirma machen lassen. Hier kommen oftmals grundsätzliche Vereinbarungen zum Tragen, die im Idealfall mit einem Rabatt und somit Preisnachlass versehen sind. Die Sanierungskosten möglichst gering zu halten, ist nämlich bei dieser Art der Investition äußerst wichtig und stellt die Grundlage für eine spätere, möglichst gute Rendite dar. Dieses Ziel können Sie unter anderem auf den folgenden Wegen erreichen:
- Sehr gute Kontakte zu einer Sanierungsfirma
- Preisnachlass, insbesondere aufgrund mehrerer Aufträge an die Firma
- Sie besitzen selbst eine Sanierungsfirma
Eine wichtige Voraussetzung dafür, dass Sie mit dem Konzept kaufen, sanieren und verkaufen erfolgreich sind, sind möglichst geringe Sanierungskosten. Diese sollte auf jeden Fall unterhalb der Wertsteigerung liegen, die Sie durch die Sanierung der Immobilie beim Objekt erzielen. Wie das aussehen kann, zeigt das folgende Zahlenbeispiel:
- Kaufpreis sanierungsbedürftige Immobilie: 130.000 Euro
- Kosten für die Sanierung: 120.000 Euro
- Wertsteigerung des Objektes: 150.000 Euro
In diesem Fall ergibt sich eine Wertsteigerung, die 30.000 Euro höher als die Sanierungskosten liegt. Wenn Sie das anschließend noch im Verkaufspreis umsetzen können, also in diesem Beispiel mindestens 280.000 Euro für die Immobilie erhalten, wäre das Konzept voll aufgegangen. Damit sind wir auch schon zum dritten Schritt gekommen, nämlich die Immobilie in saniertem Zustand am Markt zu veräußern.
Für welche Anleger ist dieses Investment in Immobilien geeignet?
Dass dieses Anlagekonzept bei Immobilien vergleichsweise selten angewendet wird, hat damit zu tun, dass es eine Reihe von Punkten zu beachten gilt. Sie sollten sich auf jeden Fall bestens am Immobilienmarkt auskennen, denn Sie müssen unter anderem beurteilen, welchen Wert Sanierungen haben und ob der für die sanierungsbedürftige Immobilie angebotene Preis fair und marktgerecht ist. Im Idealfall haben Sie gute Kontakte zu Sanierungsfirmen, sodass diese Ihnen ein günstiges Angebot unterbreiten. Optimal wäre es, wenn Sie selbst eine Sanierungsfirma besitzen, denn dann können Sie die entsprechenden Sanierungsarbeiten faktisch zum Selbstkostenpreis vornehmen.
Aus diesen Gründen ist eine Anlage in sanierungsbedürftige Immobilien sicherlich nicht für gewöhnliche Privatanleger geeignet. Für diese Kunden sind andere Formen des direkten Immobilieninvestments besser und passender, in erster Linie das anschließende Vermieten des Objektes. Das funktioniert momentan überdurchschnittlich gut mit folgenden Objektarten:
- Pflegewohnungen und Pflegeimmobilien im Allgemeinen
- Studentenwohnungen
- Denkmalimmobilien
- Bürohäuser in attraktiven Lagen
Auch diese Art der Immobilienanlage ist zwar nicht anspruchslos, erfordert allerdings weniger Wissen und Erfahrungen, als es bei der Strategie kaufen, sanieren und verkaufen der Fall ist.
Wie sieht die Gesamtkalkulation bei der Investmentform aus?
Lassen Sie uns am Ende des Beitrages noch auf die Gesamtkalkulation eingehen, die natürlich für jedes Immobilieninvestment eine wichtige Grundlage dafür ist, um die voraussichtliche Rendite zu ermitteln. Sie müssen in erster Linie Ihre Aufwendungen den geplanten Einnahmen gegenüberstellen. Auf der Ausgabenseite stehen bei der Investmentart kaufen, sanieren und verkaufen die folgenden Kosten:
- Kaufpreis sanierungsbedürftige Immobilie
- Kaufnebenkosten
- Sanierungskosten
- Zinskosten für Immobiliendarlehen zur Finanzierung
gegenüber. Ist der Saldo positiv, haben Sie mit dem Investment einen Gewinn erzielt. Wie eine solche Rechnung in der Praxis aussehen kann, zeigt das folgende Beispiel:
- Kaufpreis sanierungsbedürftige Immobilie: 120.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 10.000 Euro
- Sanierungskosten: 230.000 Euro
- Finanzierungskosten (Zinsen) für ein Jahr: 4.000 Euro
- Verkaufspreis: 394.000 Euro
- Gewinn: 30.000 Euro
In dem Fall hätten Sie also mit Ihrer Investition einen Gewinn in Höhe von 30.000 Euro erzielt. Die Zinsen werden im Beispiel nur für ein Jahr gerechnet, weil bei dieser Art der Investition normalerweise zwischen Kauf der Immobilie mit anschließender Sanierung und dem Verkauf ein relativ geringer Zeitraum vergeht. Je nach Aufwand und Umfang der Sanierungsarbeiten liegt dieser häufig zwischen 6 und 24 Monaten.
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