Direktinvestment Immobilien – diese Auswahlmöglichkeiten haben Anleger

Ein kleiner Teil aller Anleger, die grundsätzlich in Immobilien investieren möchten, entscheiden sich für ein direktes Investment. Damit ist gemeint, dass Sie tatsächlich Eigentümer eines Objektes werden und die entsprechende Immobilie demzufolge kaufen oder bauen lassen. Dabei stehen Ihnen grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, auf welchem Weg Sie die Immobilie anschließend als Kapitalanlage in Anspruch nehmen können. Darauf möchten wir in unserem Beitrag näher eingehen.

Welche Immobilienarten eignen sich für ein Direktinvestment?

Im Grunde eignen sich sämtliche Immobilien für ein Direktinvestment, aus denen Sie anschließend – in welcher Form auch immer – einen Ertrag generieren können. Sie vermieten das Objekt entweder oder erzielen Ihren Gewinn daraus, dass Sie einen höheren Verkaufserlös bekommen, als Sie zuvor an Kapital aufwenden mussten. Manche Immobilienarten sind besonders gut geeignet für ein Investment, da diese sich in einem Wachstumsmarkt befinden. Das trifft zum Beispiel auf die folgenden Objektarten zu:

• Pflegeimmobilien
• Studentenwohnheime und -wohnungen
• Denkmalimmobilien
• Sonstige Gewerbeimmobilien

Oft handelt es sich um Gewerbeimmobilien wie Restaurants, Bürohäuser oder Pflegeimmobilien, in welche das Direktinvestment stattfindet. Wohnhäuser können selbstverständlich ebenso zur Kapitalanlage genutzt werden, wenn Sie zum Beispiel die einzelnen Wohnungen vermieten und somit regelmäßig Erträge generieren.

Wie erziele ich bei einem Direktinvestment in Immobilien Erträge?

Kommen wir nun zu den unterschiedlichen Anlageformen, die es im Bereich der direkten Immobilienanlage gibt. Diese unterscheiden sich in erster Linie dadurch, worauf Ihre Einnahmen und Gewinne basieren, die Sie im Idealfall mit der Anlage erzielen. Grundsätzlich lassen sich vor allen Dingen die folgenden drei Modelle unterscheiden:

• Objekt kaufe und dann vermieten oder verpachten
• Immobilie kaufen und anschließend mit Gewinn verkaufen
• Kaufen, Sanierung vornehmen lassen und Verkauf (mit Gewinn)

Mit diesen Möglichkeiten möchten wir uns jetzt näher beschäftigen, damit Sie als Anleger anschließend bereits wissen, für welches Modell der Geldanlage in Immobilien Sie sich gerne entscheiden wollen.

Modell 1: Objekt vermieten oder verpachten

Das erste Modell der direkten Anlage in Immobilien ist gleichzeitig das mit Abstand am häufigsten genutzte. Sie würden in dem Fall eine Immobilie bauen lassen oder ein Objekt kaufen, mit dem Ziel, dieses anschließend entweder zu vermieten oder zu verpachten. Wohnhäuser werden häufig mit ihren einzelnen Wohnungen vermietet, während bei Gewerbeimmobilien eher die Verpachtung im Vordergrund steht. Im Grunde handelt es sich dabei jedoch nur um einen rechtlichen Unterschied, denn für Sie als Anleger ist nur wichtig, dass in beiden Fällen regelmäßig Erträge fließen. Das sind entweder die Miet- oder Pachteinnahmen.

Damit Sie durch diese Form der direkten Geldanlage in Immobilien eine Rendite erzielen können, müssen natürlich in der Summe die Miet- oder Pachterträge höher als Ihre Kosten sein. Die folgende, vereinfachte Rechnung zeigt, wie die Kalkulation in dem Fall aussehen könnte:

Mieteinnahmen

abzgl. laufende Kosten (beispielsweise Versicherungen und Nebenkosten
abzgl. Finanzierungskosten (Kreditzinsen)
abzgl. Verwaltungskosten

= Gewinn/Verlust

Da solche Berechnungen in der Theorie immer recht trocken sind, möchten wir gerne jetzt ein Praxisbeispiel aufzeigen, wie es beim Direktinvestment in Immobilien, bei denen Sie durch die Vermietung Erträge erzielen, aussehen könnte:

Wohnhaus mit 8 Wohnungen:

Monatliche Mieterträge insgesamt: 7.200 Euro
Laufende Kosten (pro Monat): 2.300 Euro
Finanzierungszinsen: 2.000 Euro
Saldo: 2.900 Euro

In diesem Fall würde Ihre Rechnung aufgehen, denn Sie erzielen mit der Immobilienanlage einen monatlichen Gewinn von 2.900 Euro.

Modell 2: Immobilie kaufen und mit Gewinn verkaufen

Das zweite Modell eignet sich weniger für private Investoren, sondern vorrangig für institutionelle Anleger und große Unternehmen. Man spricht in dem Fall auch vom sogenannten Immobilienhandel. Damit ist gemeint, dass Sie ein Objekt kaufen, dieses möglichst kurzfristig halten und anschließend zu einem höheren Preis wieder verkaufen. Insbesondere in den letzten zehn Jahren hat das oft hervorragend funktioniert, da die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2022 zum Teil deutlich gestiegen sind. Attraktiv war Immobilienhandel deshalb vor allen Dingen in den folgenden Städten:

• Berlin
• Hamburg
• München
• Düsseldorf
• Frankfurt

Mittlerweile sind die Immobilienpreise allerdings in einem Trendwechsel und fallen in manchen Städten sogar leicht. Das bedeutet, dass ein direktes Investment in Betongold eventuell in den nächsten Jahren nicht mehr ganz so attraktiv sein könnte.

Modell 3: Kaufen, sanieren und verkaufen

Es gibt noch ein weiteres Modell, mit dem Sie ebenfalls durch eine direkte Anlage in Betongold einen Gewinn erzielen können. Im Vergleich zum zweiten Modell gibt es noch einen Zwischenschritt, nämlich die Sanierung des Objektes. Sie kaufen in dem Fall bevorzugt sanierungsbedürftige Immobilien, die dementsprechend einen geringeren Preis als Objekte in einem guten Zustand haben. Der zweite Schritt ist nun der wichtigste. Sie lassen an der Immobilie eine Sanierung durchführen. Daher kommt es vor allem darauf an, dass die Sanierungskosten sich auf einem möglichst geringen Niveau halten. Im Idealfall erreichen Sie, dass die anfallenden Sanierungskosten geringer als der Wertgewinn sind, welchen die Immobilie durch die Sanierung erfährt.

Gelingt das, ist das bereits eine wichtige Grundlage dafür, dass Sie beim späteren Verkauf einen Gewinn erzielen können. Steigen die Preise am Immobilienmarkt dann auch noch, wäre das ein Garant dafür, dass das Modell funktioniert. Wie das in der Berechnung praktisch aussehen kann, zeigt das nachfolgende Beispiel:

• Kaufpreis (sanierungsbedürftige Immobilie): 220.000 Euro
• Sanierungskosten: 160.000 Euro
• Wertgewinn durch die Sanierung: 200.000 Euro
• Verkaufspreis: 450.000 Euro

Sie haben in dem Fall also sogar in zweifacher Hinsicht einen Gewinn erzielt. Zum einen ist das der Wertgewinn der Immobilie nach der Sanierung in Höhe von 40.000 Euro nach Abzug der Sanierungskosten. Zum anderen sind auch die Immobilienpreise gestiegen, sodass Sie das Objekt – ohne Einrechnung der Sanierung – zu einem um 30.000 Euro höheren Preis im Vergleich zum Kaufpreis veräußern können.