Wie haben sich Immobilienpreise durch hohe Zinsen und die Vorgaben für Energieeffizienz verändert?

von | 23.08.2023 | 0 Kommentare

Die Immobilienpreise und hohe Zinsen stehen in einem klaren Zusammenhang und der Trend zeigt: Immobilien werden in vielen Regionen aufgrund der gestiegenen Zinsen günstiger. Viele Hauseigentümer, die derzeit über einen Verkauf ihrer Immobilie nachdenken, müssen daher aktuell mit einem verminderten Verkaufspreis rechnen.

Energieeffizienz eines Objekts beeinflusst, was mitunter auf das neue Gebäudeenergiegesetz zurückzuführen ist.

Für potenzielle Käufer steht der Wind daher vielerorts günstig, da sie von den verminderten Verkaufspreisen für Häuser natürlich profitieren können. Jedoch müssen Käufer unbedingt darauf achten, dass die Finanzierung von Immobilien aufgrund des Zinsanstiegs teurer geworden ist. Sehr schnell kann daher eine Kostenfalle drohen. Hier in diesem Artikel möchte ich Sie über die aktuelle Preislage und über die Zusammenhänge zwischen Immobilienpreisen, Zinsen und der Energieeffizienz einer Immobilie informieren.

Immobilienpreise und hohe Zinsen – wo liegt der Zusammenhang?

Durch die Erhöhung des Leitzinses der EZB haben sich die Zinssätze für Immobilienkredite erheblich erhöht. Der Leitzins der EZB gibt an, wir hoch der Zins für eine Bank sein muss, wenn sich das Kreditinstitut Geld von der Zentralbank leiht. Um diese Kosten refinanzieren zu können, geben die Banken die erhöhten Zinsen an ihre Kunden weiter. Doch was bedeutet dies für die Preise von Immobilien?

Die Immobilienpreise und hohe Zinsen für die Immobilienkredite stehen in einem erkennbaren Zusammenhang, denn steigende Zinssätze zeigen stets an, dass die Finanzierungskredite teurer werden. Durch diesen Umstand werden Immobilienpreise durch hohe Zinsen indirekt beeinflusst, denn viele potenzielle Käufer werden durch die teuren Kredite abgeschreckt. Dies hat zur Folge, dass die Nachfrage auf Immobilien zurückgeht und die Immobilienpreise dementsprechend immer mehr fallen. Dieser Umstand ist vor allem für Immobilienbesitzer, die aktuell verkaufen möchten, sehr ungünstig. Für potenzielle Käufer mögen die gesunkenen Immobilienpreise verlocken sein, dennoch müssen Käufer stets die hohen Zinssätze für die Kredite im Blickfeld behalten.

Selbst bei bereits laufenden Krediten ist übrigens mit erhöhten Kosten zu rechnen. Ein laufendes Immobiliendarlehen kann aufgrund der Zinsbindung momentan zwar noch günstig sein, der Zinsanstieg wird den Kreditnehmer jedoch unter Umständen mit Verzögerung hart treffen. Immobilienkäufer, die beispielsweise zwischen 2012 und 2013 ein Objekt gekauft haben und nun eine Anschlussfinanzierung benötigen, müssen mit einem weitaus höheren Zinsniveau für den Folgekredit rechnen.

Hierzu ein kurzes Beispiel:
Ein Immobilienkäufer hat 2013 einen Finanzierungskredit in der Höhe von 500.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Der Eigenkapitalanteil liegt bei diesem Beispiel bei 93.000 Euro. Bei einer Tilgungsrate von 1% zahlt der Kreditnehmer monatlich 1.201 Euro. Nach zehn Jahren, also im Jahr 2023, beträgt die Restschuld demnach 384.625 Euro und der Kreditnehmer benötigt einen Folgekredit, um diese Restschuld weiter finanzieren zu können. Für die Anschlussfinanzierung wird aufgrund der gestiegenen Zinsen ein Zinssatz von 3,78% veranschlagt, wodurch die monatliche Tilgung fortan 1.532 Euro beträgt. Der Kreditnehmer muss für den Folgekredit somit monatlich 331 Euro mehr aufbringen. Wurde eine derartige Mehrbelastung im Finanzierungsplan für den Kauf der Immobilie nicht mit eingeplant und übersteigt sie die finanziellen Mittel des Kreditnehmers, droht mittelfristig die Insolvenz.

Immobilienpreise und hohe Zinsen – die Vorteile für Käufer

Aufgrund der aktuell gesunkenen Nachfrage und der hiermit verbundenen Preissenkung für Immobilien hat ein potenzieller Käufer natürlich gute Chancen, ein Objekt unter dem eigentlichen Marktwert zu erstehen. Entscheidet sich ein Immobilieninteressierter für den Kauf, so muss er selbstverständlich exakt durchkalkulieren, ob der Kauf aufgrund der hohen Zinssätze tatsächlich noch rentabel und tragbar ist.

Hier ist im Rahmen der Finanzierungsplanung eine genaue Gegenrechnung des verringerten Preises und den erhöhten Zinsen für den Kredit unabdingbar. Ein klarer Vorteil, der sich aus den gesunkenen Immobilienpreisen durch hohe Zinsen und der verringerten Nachfrage ergibt, ist der geringe Wettbewerbsdruck. Ein potenzieller Käufer kann sich derzeit in aller Ruhe Zeit lassen und den Immobilienmarkt genau sondieren, ohne Gefahr zu laufen, dass ihm ein attraktives Objekt vor der Nase weggeschnappt wird. Der Käufer hat zudem ausreichend Zeit, den geplanten Immobilienkauf ohne Druck exakt durchzurechnen und energetische Sanierungsmaßnamen und Umbauten zu planen. Allerdings ist zu beobachten, dass sich die verminderte Nachfrage und die hieraus resultierenden Preisrückgänge je nach Region nicht auf alle Objektarten beziehen.

Immobilienpreise und hohe Zinsen – Nachteile für Verkäufer

Hat der Käufer einen Vorteil, muss der Verkäufer zwangsläufig einen Nachteil zu Buche führen. Sofern ein Immobilienbesitzer aktuell über einen Verkauf nachdenkt, muss er aufgrund der gesunkenen Immobilienpreise durch hohe Zinsen natürlich mit einem verringerten Verkaufspreis für sein Objekt rechnen. Des Weiteren erschwert die aktuelle Marktlage den Verkauf von Immobilien, was auf die verminderte Nachfrage zurückzuführen ist.

Die Preise für Immobilien sind vielerorts vor allem in ländlichen Gebieten gesunken, da hier ohnehin eine weitaus geringere Nachfrage besteht, als in den Metropolen Deutschlands. Tatsächlich finden sich in einigen Ballungsgebieten auch aktuell immer wieder sogar erhöhte Nachfragen und hiermit verbundene Preisanstiege. Dennoch sollte unter dem Strich gesehen werden, dass der Immobilienmarkt im Gesamten betrachtet aktuell von einem erheblichen Preisrückgang geprägt ist und Immobilienbesitzer sollten genau den lokalen Markt sondieren und überprüfen, ob ein Verkauf derzeit überhaupt rentabel ist.

Immobilienpreise und Energieeffizienz – auch hier finden sich Auswirkungen

Nicht nur hohe Zinssätze wirken sich auf die Immobilienpreise aus, auch die Energieeffizienz von Gebäude leistet hierzu einen erheblichen Beitrag und durch das neue Gebäudeenergiegesetz verzeichnet der Immobilienmarkt derzeit einen spürbaren Preisrückgang. In den Metropolen beträgt der Preisunterschied zwischen Objekten mit der Effizienzklasse A und der Klasse H laut dem Handelsblatt bis zu 35%. In kreisfreien Kleinstädten und Mittelstädten sowie im ländlichen Raum sind die Preisunterschiede bei Immobilien mit bester Effizienzklasse (A) und schlechtester Klasse (H) sogar noch höher und liegen zwischen 45 und 51%. Hieraus wird ersichtlich, dass die Energieeffizienzklasse eines Objekts aufgrund der steigenden Energiepreise und unter Einwirkung des neuen Gebäudeenergiegesetzes in Hinblick auf den Verkaufspreis immer mehr an Bedeutung gewinnt.

Das neue Gebäudeenergiegesetz soll ab 1. Januar 2024 in Kraft treten und vorerst sind hiervon Neubauten in Neubaugebieten betroffen. In den darauffolgenden Jahren wird das Gesetz dann zudem auf Bestandsbauten ausgeweitet. Die Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sieht vor, dass 65% der Heizenergie aus Öko-Energie bestehen muss.

Ältere Heizungen in einem Objekt, welche diese Vorgaben des GEG nicht erfüllen, dürfen nur noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt betrieben werden. Hierfür sieht das GEG festgelegte Übergangsfristen vor. Ist eine Reparatur der älteren Heizung nötig, ist dies noch innerhalb dieser Frist möglich, bei einem Totalausfall des Systems muss der Eigentümer jedoch direkt eine neue Heizung einbauen, die den Vorgaben des GEG entspricht. Sofern bestehende Gasheizungen und Ölheizungen in der Lage sind, mit bis zu 65% erneuerbaren Kraftstoffen betrieben zu werden, ist ein Austausch natürlich nicht nötig.

Auf ältere Systeme trifft dies zumeist jedoch nicht zu und aufgrund dessen sind derzeit erhebliche Preisrückgänge bei Gebäuden mit nicht GEG-gerechten Heizsystemen zu verzeichnen. Potenzielle Käufer fürchten verständlicherweise die zukünftigen Kosten für den Heizungsumbau in älteren Objekten. Hinzu kommt, dass viele ältere Immobilien eine nicht ausreichende Wärmeisolierung aufweisen und sich hierdurch ein hoher Wärmeverlust einstellt. In Zeiten von steigenden Energiepreisen sind derartige Immobilien mit einer schlechten Energie-Bilanz bei Käufern nicht unbedingt das Objekt ihrer Wahl. Im ersten Quartal 2023 wurde beobachtet, dass Mehrfamilienhäusern mit den Energieeffizienzklassen G und H um bis zu 28% günstiger waren, als Objekte mit besseren Energieklassen. Vor einem Jahr lag dieser Preisunterschied laut der Analyse eines Immobilienspezialisten noch bei 21,6%.

Hierdurch ist zu erkennen, dass die Immobilienpreise mit der Energieeffizienz eines Objekts in direktem Zusammenhang stehen. Für einen Immobilienkäufer bedeutet dies, dass er derzeit unter Umständen ein echtes Schnäppchen ausfindig machen kann. Jedoch muss vor dem Kauf sehr genau errechnet werden, welche Kosten zukünftig zu erbringen sind, wenn das Gebäude energetisch saniert werden muss. Sofern in naher Zukunft keine Sanierung der Dämmung erfolgen soll, muss der neue Eigentümer die hohen Betriebskosten beachten, die aus den erhöhten Energiepreisen resultieren.

Zusammenfassung bezüglich der Thematik „Immobilienpreise und Energieeffizienz“:

Die Unsicherheit am Immobilienmarkt wegen dem neue Gebäudeenergiegesetz wirkt sich vor allem bei Immobilien mit älteren Heizungssystemen aktuell negativ auf den Verkaufspreis aus. Derselbe Umstand bezieht sich auch auf Gebäude mit unzureichender Wärmedämmung und einer dementsprechend schlechten Energieeffizienzklasse. Für beide Objekttypen ist die Nachfrage im letzten Halbjahr gesunken, woraus ein sichtbarer Preisrückgang resultiert.

Immobilienpreise, hohe Zinsen und Energieeffizienz – wie sieht die Zukunft aus?

Der Wohnatlas 2023 der Postbank prognostiziert, dass die Immobilienpreise in bestimmten Regionen trotz hoher Zinsen und dem neuen Gebäudeenergiegesetz zukünftig zulegen sollen. In den sieben Metropolen Hamburg, München, Düsseldorf, Stuttgart, Köln, Frankfurt und Berlin und in deren direktem Umland sollen sich laut dieser Studie bis 2035 reale Preiszuwächse bei Ein- und Mehrfamilienhäusern einstellen. Derselbe Umstand bezieht sich zudem auf alle Regionen in Bayern, Hessen, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein. Hingegen sollen die Preise für Eigentumswohnung generell fallen. Für Eigentumswohnungen gibt die Studie der Postbank einen Preisrückgang von mindesten 2% unter dem aktuellen Niveau an.

Gravierende Preiseinbrüche sollen sich jedoch vor allem im ländlichen Raum in den ostdeutschen Bundesländern zeigen. Leicht fallende und stagnierende Tendenzen werden für die ländlichen Regionen in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland erwartet. In Hinblick auf diese Entwicklung bliebt es spannend.

Es ist wieder einmal ersichtlich, dass sich der Immobilienmarkt in ständiger Bewegung befindet und die Immobilienpreise stets durch Angebot und Nachfrage sowie indirekt durch aktuelle Zinssätze und durch gesetzliche Verordnungen bestimmt werden.

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